Dans un contexte économique incertain, marqué par la volatilité des marchés financiers, la hausse des taux et la complexification des règles immobilières, la question revient de plus en plus souvent chez les investisseurs belges : faut-il encore miser sur l’immobilier ?
Pour Shelter Investment Management, la réponse est clairement oui… mais à certaines conditions.
Fondée il y a une dizaine d’années par Benedict Peeters, ancien banquier d’investissement chez Deutsche Bank et Morgan Stanley, Shelter Investment Management est une société de gestion basée au Luxembourg, mais très ancrée en Belgique : 98 % des actifs gérés proviennent de ce pays. Aujourd’hui, la société gère environ 1,2 milliard d’euros pour le compte de clients à la recherche d’une gestion patrimoniale globale et réfléchie.
Pour Benedict Peeters, président de Shelter IM, un portefeuille bien construit doit évidemment contenir des actifs financiers classiques – actions, obligations, fonds –, mais l’immobilier reste une alternative incontournable, en particulier à certaines étapes de la vie.
« Beaucoup de gens considèrent que le logement dans lequel ils vivent fait déjà partie de leur patrimoine immobilier. C’est vrai, mais c’est une vision très conservatrice, surtout dans la perspective de la retraite », explique-t-il.
Selon lui, détenir un bien immobilier de rendement en plus de sa résidence principale peut s’avérer tout à fait judicieux, surtout pour les investisseurs jeunes ou d’âge intermédiaire, à condition d’évaluer correctement sa capacité d’endettement et les perspectives de revenus locatifs.
Une « tempête parfaite » sur le marché belge
Le problème, c’est que les règles du jeu ont changé. « La simple mathématique immobilière des années 80 ou 90 ne fonctionne plus », constate le fondateur de Shelter IM.
Le marché belge traverse ce qu’il qualifie de « perfect storm » : des normes énergétiques de plus en plus strictes, des coûts de construction et de rénovation en forte hausse, des matériaux plus chers, des salaires élevés, une fiscalité lourde, sans oublier des taux de TVA parfois dissuasifs et hétérogènes.
Résultat ? Construire ou rénover coûte aujourd’hui très cher, surtout pour les particuliers qui ne font pas eux-mêmes les travaux. Les prix d’avant la pandémie semblent appartenir à une autre époque, tandis que le coût de l’énergie, des matériaux, de la main-d’œuvre ou des prestataires de services, etc. continue de peser sur les budgets des promoteurs et des particuliers.
À cela s’ajoute une pénurie de biens de qualité. Les logements de qualité à moins de 400 000 euros se font rares, surtout en Flandre. Du côté des banques, si les taux à court terme sont redevenus plus acceptables, l’accès au crédit reste plus difficile pour les projets jugés risqués ou de très grande envergure.
« Les acheteurs capables de mobiliser plus de plusieurs centaines de milliers d’euros de fonds propres sont peu nombreux. Et en même temps, les biens accessibles se raréfient », résume Benedict Peeters.
Pour les investisseurs locatifs, le neuf reste souvent privilégié, mais là aussi, les prix explosent, ce qui pèse sur la rentabilité.
Attention à la rentabilité
Dans le secteur résidentiel classique, Shelter IM estime qu’un rendement brut de 3 à 3,5 % est correct pour les logements neufs. Sur des biens plus chers, ce rendement tombe parfois à 1,5 à 2 %, ce qui limite l’intérêt de l’opération.
L’objectif idéal reste un rendement de 5 %, voire 6 %, ce qui est possible par exemple pour les chambres d’étudiants, mais ces opportunités sont devenues rares.
« Acheter un appartement à 250 000 euros et générer 1 000 euros de loyer par mois, c’est une bonne affaire. Mais dans la pratique, on y parvient de moins en moins souvent », reconnaît-il. Sans oublier qu’un bien détenu pendant 20 ans entraînera presque toujours des frais importants à terme (remplacement d’une chaudière, etc.).
Shelter IM constate également un intérêt croissant pour l’immobilier à l’étranger, notamment en Espagne. Dans certaines régions, il est encore possible de trouver des biens à moins de 200 000 euros, en particulier dans l’arrière-pays, à une vingtaine de kilomètres de la mer.
Les Belges sont particulièrement présents sur la Costa Blanca, très européenne, tandis que la Costa del Sol attire une clientèle plus internationale. La Costa Brava, quant à elle, reste davantage espagnole.
Mais attention : si la rentabilité peut être plus élevée, le risque l’est aussi. Le marché espagnol est plus cyclique, plus volatil et soumis à des contraintes spécifiques telles que l’obtention – et le renouvellement – des licences de location touristique, dont on n’est plus certain de pouvoir bénéficier systématiquement, comme auparavant.
Belgique : stabilité, mais faible rendement
À l’inverse, la Belgique reste un marché très stable, mais souvent peu rentable pour la location. Le parc immobilier vieillit : sur environ 5 millions de logements résidentiels, il faudrait construire ou rénover 50 000 habitations par an pour assurer un renouvellement tous les 100 ans… alors qu’on n’en produit et ne transforme qu’environ 38 000.
Après 2030, la vente de biens énergivores (PEB F ou G) deviendra de plus en plus compliquée. Selon Shelter IM, l’État devra prendre des mesures : réduction des coûts, ajustements fiscaux ou soutien plus clair à la rénovation, afin de réduire l’incertitude pour les investisseurs.
Dernier point clé : l’âge de l’investisseur.
Pour Benedict Peters, l’immobilier direct a toute sa place dans le portefeuille d’un trentenaire ou d’un quadragénaire. Mais passé 65 ans, cette part devrait progressivement diminuer.
« Au-delà de 70 ans, il faut vendre ou transmettre. Je connais pas mal de personnes qui ont 65 ou 70 ans et qui sont en très bonne forme, mais la probabilité de vivre jusqu’à 100 ans est minime. Or, les droits de succession peuvent atteindre 25 à 27 % en ligne directe. Il est souvent plus judicieux d’anticiper, par le biais de donations échelonnées. Pour moi, une personne qui est encore propriétaire de biens à plus de 70 ans doit vraiment songer à vendre ou à transmettre par donation », conseille-t-il.
En résumé, l’immobilier reste un outil puissant de création et de transmission de patrimoine. Mais, dans un contexte devenu complexe, il nécessite plus que jamais une vision globale, structurée et accompagnée…
