Dans un contexte économique incertain, marqué par la volatilité des marchés financiers, la hausse des taux et la complexification des règles immobilières, la question revient de plus en plus souvent chez les investisseurs belges : faut-il encore miser sur l’immobilier ?
Pour Shelter Investment Management, la réponse est clairement oui… mais à certaines conditions.
Fondée il y a une dizaine d’années par Benedict Peeters, ancien banquier d’investissement auprès de Deutsche Bank et Morgan Stanely, Shelter Investment Management est une entreprise de gestion basée au Luxembourg, mais très ancrée en Belgique : 98 % des actifs gérés proviennent de là. Aujourd’hui, la société gère environ 1,2 milliard d’euros, pour des clients à la recherche d’une gestion patrimoniale globale et réfléchie.
Pour Benedict Peeters, le président de Shelter IM, un portefeuille bien construit doit évidemment contenir des actifs financiers classiques – actions, obligations, fonds – mais l’immobilier reste une alternative incontournable, en particulier à certains moments de la vie.
« Beaucoup de gens considèrent que le bien dans lequel ils vivent fait déjà partie de leur patrimoine immobilier. C’est vrai, mais c’est une vision très conservatrice, surtout en vue de la pension », explique-t-il.
Selon lui, détenir de l’immobilier de rendement en plus de sa résidence principale peut avoir tout son sens, surtout chez les investisseurs jeunes ou d’âge intermédiaire, à condition d’évaluer correctement sa capacité d’endettement et les perspectives de revenus locatifs.
Une « perfect storm » sur le marché belge
Le problème, c’est que les règles du jeu ont changé. « La simple mathématique immobilière des années ‘80 ou ‘90 ne fonctionne plus », constate le fondateur de Shelter IM.
Le marché belge traverse ce qu’il qualifie de « perfect storm » : normes énergétiques de plus en plus strictes, coûts de construction et de rénovation en forte hausse, matériaux plus chers, salaires élevés, fiscalité lourde, sans oublier des taux de TVA parfois dissuasifs et différents.
Résultat ? Construire ou rénover coûte aujourd’hui très cher, surtout pour les particuliers qui ne bricolent pas eux-mêmes. Les prix d’avant covid semblent appartenir à une autre époque, tandis que le coût de l’énergie, des matériaux, du personnel ou prestataires de service, etc continue de peser sur les budgets des promoteurs et des particuliers.
À cela s’ajoute une pénurie de biens de qualité. Les logements de qualité sous la barre des 400.000 euros sont devenus rares, surtout en Flandre. Et du côté des banques, si les taux à court terme sont redevenus plus acceptables, le crédit reste plus difficile pour les projets jugés risqués ou très élevés.
« Les acheteurs capables de mobiliser plus de plusieurs centaines de milliers euros de fonds propres sont peu nombreux. Et en même temps, les biens accessibles se raréfient », résume Benedict Peeters.
Pour les investisseurs locatifs, le neuf reste souvent privilégié, mais là aussi, les prix explosent, ce qui pèse sur la rentabilité.
Attention à la rentabilité
Dans le résidentiel classique, Shelter IM estime qu’un rendement brut de 3 à 3,5 % est correct pour du neuf. Sur des biens plus chers, on tombe parfois à 1,5 à 2 %, ce qui limite l’intérêt de l’opération.
L’objectif idéal reste un rendement de 5 %, voire 6 %, ce qui existe par exemplepour des kots étudiants, mais ces opportunités sont devenues rares.
« Acheter un appartement à 250.000 euros et générer 1.000 euros de loyer par mois, c’est une bonne affaire. Mais dans la pratique, on y arrive de moins en moins souvent », reconnaît-il. Sans oublier qu’un bien détenu pendant 20 ans impliquera presque toujours des frais importants à terme (remplacement d’une chaudière etc…).
Shelter IM observe aussi l’intérêt croissant pour l’immobilier à l’étranger, et notamment en Espagne. Dans certaines régions, il est encore possible de trouver des biens sous les 200.000 euros, notamment dans l’arrière-pays, à une vingtaine de kilomètres de la mer.
Les Belges sont particulièrement présents sur la Costa Blanca, très européenne, tandis que la Costa del Sol attire une clientèle plus globale. La Costa Brava, elle, reste davantage espagnole.
Mais attention : si la rentabilité peut être plus élevée, le risque l’est aussi. Le marché espagnol est plus cyclique, plus volatil, et soumis à des contraintes spécifiques comme l’obtention – et le renouvellement – des licences de location touristique que l’on n’est plus certain d’obtenir systématiquement, comme avant.
Belgique : stabilité, mais faible rendement
À l’inverse, la Belgique reste un marché très stable, mais souvent peu rentable pour le locatif. Le parc immobilier vieillit : sur environ 5 millions de logements résidentiels, il faudrait construire ou rénover 50.000 habitations par an pour un renouvellement tous les 100 ans… alors qu’on n’en produit et transforme qu’environ 38.000.
Après 2030, la vente de biens énergivores (PEB F ou G) sera de plus en plus compliquée. Selon Shelter IM, l’État devra agir : réduction des coûts, ajustements fiscaux ou soutien plus clair à la rénovation, afin de réduire l’incertitude pour les investisseurs.
Dernier point clé : l’âge de l’investisseur.
Pour Benedict Peters, l’immobilier direct a toute sa place dans le portefeuille d’un trentenaire ou d’un quadragénaire. Mais passé 65 ans, cette part devrait progressivement diminuer.
« Au-delà de 70 ans, il faut vendre ou transmettre. Je connais pas mal de personnes qui ont 65 ou 70 ans et qui sont très en forme mais la probabilité de vivre jusqu’à 100 ans est minime. Or, la fiscalité successorale peut atteindre 25 à 27 % en ligne directe. Il est souvent plus intelligent d’anticiper, via des donations échelonnées. Pour moi, une personne qui est encore propriétaire de biens à plus de 70 ans doit vraiment songer à vendre ou transférer via donation », conseille-t-il.
En résumé, l’immobilier reste un outil puissant de création et de transmission de patrimoine. Mais, dans un cadre devenu complexe, il nécessite plus que jamais une vision globale, structurée et accompagnée…
